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Les perspectives pour les crédits immobiliers en 2023 sont peu encourageantes

L’Observatoire Crédit Logement/CSA a publié un rapport trimestriel qui donne un aperçu de ce qui s’est passé en 2022 et permet d’évaluer les risques pour 2023 en se basant sur les scénarios macroéconomiques récents.
Des déséquilibres économiques et financiers causés par la crise sanitaire de 2020 ont été des points forts de l’année 2022, tels que la ralentissement de la croissance, l’augmentation de l’inflation, la diminution du moral des ménages et l’inversion de la courbe des taux d’intérêt. Les signes de reprise de 2021 ont masqué la gravité de ces déséquilibres, mais ils ont été révélés lorsque la guerre en Ukraine a causé des perturbations sur les marchés (y compris le marché immobilier).
Le marché immobilier avec le retournement de la conjoncture n’a pas été immédiatement reconnu par les acteurs principaux.
Pour beaucoup, la crise dans le marché des crédits immobiliers qui a commencé à l’automne 2021 était simplement dû à une hausse des taux d’intérêt.
Les indicateurs publiés par la Banque de France ont donné l’impression d’une situation normale ou même meilleure que normale, mais ils étaient basés sur des choix de méthodes et des constructions qui ne reflétaient pas la réalité.

La restriction de l’offre bancaire imposée par la Banque de France et le ministère des Finances a eu un impact négatif sur les marchés immobiliers, entraînant une baisse significative de l’activité. Les reculs ont été importants, même comparés à ceux observés lors de la crise économique et financière de 2008 aux États-Unis.

2022, une année de renforcement des déséquilibres

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits immobiliers (hors garanties et assurances) était de 2.34% en décembre 2022.
Au cours de l’année, le taux moyen des crédits a augmenté (1.06% en décembre 2021).
La hausse était modérée en janvier et février, mais s’est accélérée entre février et juin en raison des incertitudes économiques et monétaires causées par la guerre en Ukraine.
En juin, le taux était de 1.52%. La progression du taux s’est accélérée encore plus en juillet. Cependant, la hausse s’est ralentie durant le reste de l’été en raison d’un taux d’usure faiblement revalorisé pour le 3ème trimestre. En septembre, le taux moyen était de 1.90%. Cette augmentation était due à la prise en compte des coûts d’assurance et des garanties obligatoires en plus des frais de dossier pour maintenir un TAEG acceptable.
La revalorisation significative du taux d’usure pour le 4ème trimestre a entraîné une forte augmentation du taux moyen des crédits en octobre et novembre, similaire à celle observée en juillet. A la fin de l’année 2022, le taux était de 2.34%, en progression de 128 points de base sur un an. Cependant, la rentabilité des nouveaux crédits n’a pas réussi à s’améliorer.
Depuis juillet, l’augmentation du taux de refinancement de la BCE a entraîné une diminution de la marge des établissements de crédit. L’augmentation supplémentaire en septembre et la hausse à 2.0% en novembre ont aggravé cette situation.
En conséquence, la production de nouveaux crédits, qui avait déjà été affectée par une faible demande et une offre réduite, n’a pas réussi à reprendre.
Même si son impact sur les taux d’intérêt et l’activité de prêt des banques a été limité, car elle n’a eu lieu qu’à partir du 21 décembre, la dernière augmentation du taux de refinancement de la BCE a renforcé les déséquilibres et les contraintes auxquelles les prêteurs sont confrontés.
Malgré les hausses de taux constatées en 2022, même en décembre, tous les emprunteurs ont bénéficié de crédits à des taux nettement inférieurs à l’inflation. Cette situation n’a jamais été observée depuis la fin des années 1940.

La crise du marché des crédits en 2022

La hausse rapide des taux immobiliers n’a pas été la principale cause de la panne du marché des crédits en 2022.
Bien que les projets immobiliers aient devenu plus difficiles à financer avec des taux plus élevés, l’allongement de la durée des crédits a permis de limiter l’augmentation des taux.
La principale raison de la sélectivité accrue des banques est la contrainte imposée par la Banque de France depuis 2019, qui limite le taux d’effort à 35%.
Cette exigence a écarté de nombreux candidats à l’achat immobilier, car elle nécessite un apport personnel plus important et donc ne convient pas aux emprunteurs peu épargnants.
Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le niveau de l’apport personnel moyen des emprunteurs a nettement augmenté depuis 2019 (+11,9% en 2020, +13,2% en 2021 et +12,3% en 2022). Cette augmentation rapide et durable n’avait jamais été constatée auparavant.
Les taux d’apport des ménages encore sur le marché ont également augmenté de manière significative, atteignant des niveaux élevés, compte tenu des exigences des autorités françaises de contrôle des banques. Au 4ème trimestre 2022, le niveau de l’apport personnel moyen était de 43,5% supérieur à celui du 4ème trimestre 2019, lorsque le marché était au plus haut et que les exigences d’apport étaient les plus faibles.
Cela correspond à un apport supplémentaire équivalant à 7 mois de revenus pour un emprunteur ayant moins de 3 SMIC, mais seulement 1,5 mois pour un emprunteur ayant plus de 5 SMIC. Il est donc compréhensible que les ménages modestes ou à revenus moyens ne disposant pas d’un apport suffisant aient été exclus du marché des logements neufs ou anciens.

En 2022, le marché des crédits immobiliers a connu une panne importante, causée par un resserrement de l’offre bancaire imposé par la Banque de France, une hausse des taux d’intérêts et un taux d’effort qui a augmenté, ce qui a entraîné une augmentation de l’apport personnel nécessaire pour obtenir un prêt.
Cela a entraîné une diminution de la demande et de la production de crédits, même si les taux restaient largement inférieurs à l’inflation.
La guerre en Ukraine a également contribué à aggraver la situation.
les perspectives pour 2023 ne sont pas radieuses pour le marché des crédits immobiliers.
Avec la poursuite des incertitudes économiques et monétaires, ainsi que les contraintes imposées par les autorités, il est probable que la situation ne s’améliore pas de sitôt.
Les emprunteurs devront continuer à faire face à des exigences plus élevées en termes d’apport personnel et les banques auront encore plus de difficultés à obtenir des marges bénéficiaires suffisantes pour accorder des prêts. Il est donc probable que le marché continue à être bloqué et que l’activité de prêts continue à diminuer, ce qui pourrait avoir des conséquences négatives sur l’économie en général.

Une année 2023 qui s’annonce difficile

Ces perspectives macroéconomiques peu enthousiasmantes auront un impact direct sur le marché immobilier. La faible croissance économique et la hausse du chômage auront un impact négatif sur la demande de logements, tandis que l’inflation élevée rendra les achats immobiliers plus coûteux pour les ménages. De plus, l’augmentation des taux d’intérêt pourrait également avoir un impact sur les crédits immobiliers, rendant les prêts plus coûteux et plus difficiles à obtenir pour les emprunteurs. En résumé, les perspectives pour le marché immobilier en 2023 sont peu radieuses, avec des risques de ralentissement de l’activité et des difficultés pour les emprunteurs.
Effectivement, à compter de 2024 et surtout en 2025, la croissance économique retrouvera progressivement son rythme et le taux d’inflation devrait nettement ralentir, retournant vers l’objectif de 2,0% de la BCE à partir de 2024. Cependant, la persistance de l’inflation en 2023 continuera à peser sur le pouvoir d’achat des ménages. Pendant ce temps, les années de croissance économique faible contribueront à l’augmentation du taux de chômage dès 2023.

L’augmentation des taux d’intérêt va s’accentuer en 2023, constituant un frein encore plus puissant à la réalisation de la demande, car les contraintes sur l’offre de crédits bancaires vont rester serrées.
Même si les pressions inflationnistes s’atténuent progressivement, la BCE devrait continuer à durcir sa politique monétaire en 2023, pour ne la desserrer progressivement qu’à partir de 2024. Selon la plupart des scénarios des grands instituts de conjoncture nationaux (Banque de France, Crédit Agricole, Société Générale), le pic des taux serait atteint au 2ème semestre 2023, mais leur baisse ne se produirait réellement qu’à la fin de 2023 compte tenu de l’inflation persistante, ou même au début de 2024.
L’économie risque donc de rester confrontée à un environnement de taux d’intérêt relativement élevés pendant encore quelques années.L

Les taux des crédits immobiliers ont déjà commencé à augmenter significativement en 2022 : selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen était de 1,06 % en 2021 (1,05 % au T4-2021) et il est devenu 1,63 % en 2022 (2,22 % au T4-2022). Il augmenterait alors de 122 points en 2023, pour atteindre une moyenne de 2,85 %, pour finir l’année à 3,00 %. La baisse s’amorcerait alors au cours du premier semestre de 2024 pour redescendre lentement à 2,20 % à la fin de 2024.

9 janvier 2023
Marché de l’immobilier à fin 2022 / début 2023
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