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Changement d’usage du logement vers de la location type “Airbnb”

Vous souhaitez louer votre local en passant par Airbnb ? Mais vous êtes perdu entre le changement de destination ou le changement d’usage ? On vous explique tout !

Qu’est-ce qu’un changement d’usage ?

Afin de bien comprendre cet article, nous allons définir le terme de changement d’usage. Nous parlons de changement d’usage lorsque nous voulons changer la nature de notre habitation. C’est-à-dire que nous voulons transformer celle-ci en local professionnel ou commercial. Cela concerne seulement les locaux d’habitation, si nous voulons faire le contraire en transformant un local professionnel en logement, alors le changement d’usage ne s’applique pas.

Transformer votre habitation en location saisonnière ?

Il est donc tout à fait possible de transformer son habitation en location saisonnière de courte durée en faisant une demande de changement d’usage selon certains critères. Tout d’abord, une demande doit être faite auprès de votre mairie, celle-ci peut l’accepter ou non. Pour ce faire vous devez remplir un formulaire sur le site de la mairie où vous voulez effectuer le changement. Ensuite, vous n’avez plus qu’à attendre l’accord du maire.

Attention, même si votre mairie vous donne son accord, cela ne veut pas dire que vous pourrez mener à bien votre projet. D’autres critères sont à respecter, notamment concernant les droits des tiers. Cela veut dire que vous aurez peut-être besoin d’obtenir d’autres autorisations, concernant l’urbanisme, la copropriété et le respect de certaines normes.

Cette image représente un rez-de-chaussée ayant un fait un changement d'usage

En ce qui concerne la copropriété ?

Nous allons vous expliquer tout cela, concernant la copropriété, assurez-vous que le règlement vous autorise à exercer cette activité saisonnière telle que Airbnb. Certains immeubles autorisent seulement l’habitation des lots, et tout autres usages y sont interdits. Cette interdiction s’inscrit avec une clause écrite sous cette forme “habitation bourgeoise stricte”, qui exclut donc toutes activités professionnelles et commerciales. D’autant plus que même avec un avocat, vous ne pourrez pas y déroger, et même si cette clause est relative vous ne pourrait pas exercer d’activité commerciale telle qu’ Airbnb. Donc avant toute démarche auprès de la mairie, vérifiez bien le règlement de la copropriété.

À savoir que dans certains cas, il n’est pas obligatoire de faire une demande de changement d‘usage. Par exemple, si c’est votre résidence principale et que vous la louez de manière occasionnelle dans les limites légales de 120 jours par an, aucune demande n’est nécessaire.

Cependant, s’il s’agit de votre résidence secondaire, cette règle ne s’applique pas, même si vous ne dépassez pas les 120 jours, vous devez faire une demande de changement d’usage.

Néanmoins, à noter qu’un élément s’ajoute également que ce soit une résidence principale ou secondaire. Ceci concernant la population de la commune. Si celle-ci est supérieure à 200 000 habitants, alors une demande est obligatoire, également pour ces départements : Hauts de Seine (92), Seine-Saint-Denis (93) et Val de Marne (94) (peu importe le nombre d’habitants).

Donc pour être plus clair, si vous avez une habitation principale dans un de ces départements, ou si votre commune compte plus de 200 000 habitants, vous serez dans l’obligation de faire une demande de changement d’usage même si vous n’excédez pas 120 jours de location saisonnière.

Maintenant parlons de la ville de Paris, où un régime particulier s’applique, car la mairie cherche à limiter ces pratiques. Il existe 2 autorisations différentes, la première nommée à “usage mixte” est si vous êtes loueur d’une résidence principale, dans une commune qui excède 200 000 habitants, dans les départements énumérés précédents et limitrophes à Paris, vous devez donc envoyer votre demande à la mairie pour une autorisation d’usage mixte.

La deuxième autorisation est si vous êtes loueur d’une résidence secondaire, il vous faudra une autorisation nommée “à caractère réel avec compensation”, aussi appelé le changement de destination.

Pour rappel, le changement de destination est le fait de transformer la conception d’origine d’un bien vers une autre, ceci est définitif contrairement au changement d’usage.

Alors pour que votre résidence secondaire devienne une location de courte durée, vous devrez faire une demande de changement de destination, et celle-ci devra être associée à une compensation. 

Qu’est-ce qu’une compensation ?

C’est une bonne question à laquelle nous allons tout de suite répondre. Lorsque vous faîtes une demande de changement de destination pour un bien normalement destinée à être une habitation, celui-ci fait donc perdre un logement à la commune, et d’un point de vue général nous savons qu’il y a de moins d’offres que de demande en matière de logement. De ce fait, si un logement devient alors une activité commerciale saisonnière telle que pour Airbnb, il faut que le loueur compense en achetant des locaux professionnels ou commerciaux pour les transformer en logement, ou si celui-ci en a déjà qu’il les propose à la mairie pour les transformer en habitations également, et ces propositions doivent être dans le même quartier que la résidence secondaire.

Vous vous douterez bien que ce système a un coût, et qu’il est bien évidemment difficile de pouvoir l’assumer. Cette loi a plus pour effet de dissuader plutôt qu’être réalisable.

Enfin, il existe bien une alternative au changement d’usage tout en restant dans la légalité. C’est ce que l’on appelle la création du bail-mobilité. Alors de quoi s’agit-il ? C’est une loi récente du 23 novembre 2018 par la loi ELAN, elle donne le droit au loueur de proposer son bien à la location pour des courtes durées. Ce bail-mobilité permet de mettre en location son bien meublé pour une durée de 1 à 10 mois non-renouvelable à des personnes en mutation professionnelle, comme des étudiants ou des stagiaires par exemple.

Ce système permet d’avoir un complément de revenu, tout en sortant du cadre légal des location courte durée d’Airbnb, sans avoir à faire une demande de changement d’usage.

Voilà, maintenant vous savez tout sur le changement d’usage du logement pour de la location courte durée Airbnb.

Article complémentaire :

Sources :

Contactez le spécialiste de la vente et achat en rez-de-chaussée
25 mai 2020
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25 juillet 2020
Tout savoir sur le changement de destination

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