Avantages financiers et valeur de revente : les clés de l’achat d’un logement en rez-de-chaussée
L’achat d’un logement en rez-de-chaussée (RDC) est un sujet clivant. Alors que certains perçoivent des inconvénients liés au bruit, à l’insécurité et au manque de lumière, ce type de bien représente une option financièrement très intéressante, notamment face à la tension foncière et aux prix élevés des logements dans les grandes villes. Nous connaissons bien cette tension via notre activité à Paris et à Lyon.
L’analyse des aspects financiers révèle que les appartements en RDC offrent des avantages sur le coût d’acquisition et la rentabilité locative, mais exigent une vigilance accrue quant aux dépenses annexes et à la valeur de revente.
I. L’avantage financier : la décote sur le prix d’achat d’un RDC
Le principal avantage financier à choisir un appartement au rez-de-chaussée est la décote appliquée à son prix d’achat. Cette décote est due à une demande plus faible et à la perception de nuisances (bruit, manque d’intimité et de lumière).
Des économies immédiates
L’achat d’un RDC permet aux acheteurs de réaliser des économies substantielles. Cette économie se situe généralement entre 10% et 15% (source : Les Echos) pour les acheteurs. Pour les locataires, la décote est de 5% à 8% par rapport à un appartement situé à l’étage.
En fonction de la localisation du bien, cette décote est plus précise:
- Un RDC sur rue est environ -10 % moins cher à l’achat (source : Les Echos).
- Un RDC sur cour bénéficie d’une décote d’environ -5 % à l’achat (source : Les Echos).
Des charges de copropriété plus faibles
Habiter au rez-de-chaussée permet de réaliser des économies sur certaines charges. Il convient de distinguer les charges générales (travaux d’entretien, ravalement de façades, administration) qui ne varient pas selon l’étage, et les charges spéciales.
Pour les charges spéciales, les résidents du RDC paient moins, notamment celles liées au fonctionnement de l’ascenseur, puisqu’ils n’ont pas à s’en servir pour rentrer chez eux. La seule exception est si l’ascenseur dessert un parking ou une cave auquel le preneur a accès. Pour les escaliers, c’est au prorata de l’étage du propriétaire.
II. Rentabilité locative et potentiel d’investissement
La décote à l’achat est l’atout majeur pour l’investisseur, car elle augmente sensiblement la rentabilité.
Améliorer le taux de rentabilité
En additionnant un prix décoté et un loyer potentiellement élevé, l’investisseur peut améliorer son cashflow et l’équilibre financier de son projet. Par exemple, pour un trois-pièces de 55 m² dans les Hauts-de-Seine loué 1 250 €/mois, le taux de rentabilité brute atteint 4,8 % en RDC (acheté 310 000 €) contre 3,8 % pour l’étage supérieur (acheté 440 000 €).
De plus, l’investissement dans un RDC subit une dévaluation proportionnellement plus importante à l’achat qu’à la location, ce qui revalorise le rendement locatif.
- Pour les logements en RDC, la décote à l’achat est de 10 à 15 %, mais elle n’est que de -5 % à -8% à la location (source : Les Echos).
Une demande locative spécifique
Le RDC répond à une forte demande locative.
- Accessibilité : les personnes âgées ou à mobilité réduite (PMR) apprécient la facilité d’accès pour rentrer, monter les courses ou une poussette. Les familles avec enfants apprécient également de pouvoir faire du bruit sans déranger les voisins du dessous.
- Professionnels libéraux : les médecins, architectes ou avocats s’intéressent particulièrement aux RDC, car ces surfaces sont faciles d’accès pour l’exercice de leur activité professionnelle, parfois sous un usage mixte du logement (habitation et lieu d’exercice). Il est plus difficile d’obtenir une autorisation pour ouvrir leur cabinet en étage élevé dans les villes au marché tendu. Pour la profession libérale, un bail professionnel de 6 ans est mis en place; avantage : il n’est pas soumis à l’encadrement des loyers.
De plus, les biens sont bien entretenus car cela reste un outil de travail.
Le cas des souplex
Le souplex est un duplex inversé avec les pièces à vivre au RDC et les chambres ou espaces annexes au sous-sol/cave. Ces biens atypiques sont prisés des jeunes actifs pour aménager des espaces particuliers (studio de musique, atelier d’artiste).
Le souplex bénéficie d’une décote très importante à l’achat:
- La valeur d’un souplex est de 20 à 40% le prix du m2 du rez-de-chaussée du dessus.
- À la location, le souplex n’est pas considéré comme une surface habitable et fait l’objet d’une surface annexe. Par exemple, il n’est pas autorisé de louer un souplex avec un usage de chambre.
Vigilance : l’aménagement du sous-sol doit faire l’objet d’une autorisation préalable et respecter des réglementations strictes. Il est impératif de vérifier que le souplex soit considéré comme une habitation aux yeux de l’urbanisme et du règlement de copropriété, car un changement de destination peut augmenter la taxe d’habitation et les charges de copropriété.
III. Les inconvénients et l’impact sur la revente
Les inconvénients perçus des rez-de-chaussée peuvent engendrer des coûts supplémentaires pour l’investisseur et se traduire par un taux de vacance locative ou un turn-over plus important des locataires.
Le risque d’insécurité et les coûts de sécurisation
Le rez-de-chaussée n’est pas plus exposé aux intrusions et cambriolages. Dans les chiffres, la distinction entre rez-de-chaussée d’un pavillon et d’un immeuble n’est pas toujours réalisée par les compagnies d’assurance. Cela a pour effet d’avoir une surcote de la prime d’assurance habitation.
Cela manque d’objectivité selon certaines statistiques donc. Les habitants en rez-de-chaussée sont plus sensibles à la sécurité et donc, ils se protègent mieux.
Cette typologie de bien est proche des gardiens ou des points de passage et donc cela offre plus de visibilité et une sécurité supplémentaire.
Il est donc essentiel d’équiper le logement avec des portes renforcées, des volets roulants, des systèmes d’alarme, des verrous multipoints, ou des grilles de protection. Ces installations de sécurité peuvent même permettre de diminuer le malus de l’assurance, voire de l’annuler complètement.
Qualité de vie et nuisances
- Luminosité et intimité : le RDC est souvent moins lumineux, et le va-et-vient des passants peut créer un manque d’intimité. Il existe de nombreuses techniques pour pallier cela. Il est conseillé de visiter le bien en journée, lumières éteintes, pour apprécier la luminosité réelle. Par exemple, pour pallier le manque d’intimité, l’installation de films dépolis ou de plantes grimpantes est une solution.
- Isolation : le RDC, souvent situé au-dessus d’une cave ou d’un garage, est plus susceptible de subir des remontées d’humidité et peut être plus difficile à chauffer.
- Comme pour les appartements aux derniers étages avec les combles, le RDC a une mitoyenneté avec une partie commune : les caves. Cela doit être pris en compte dans la rénovation de l’appartement.
Le délai de revente
Les acquéreurs étant moins nombreux à se positionner sur les RDC, ces biens sont moins liquides et peuvent rester plus longtemps sur le marché. Les acheteurs potentiels sont conscients de cela et n’hésiteront pas à négocier le prix de vente, diminuant ainsi la plus-value de l’investissement initial.
Cependant, lorsque vous faites appel à une agence spécialisée, comme nous avec https://rez-de-chaussee.com/, le bien se vend dans les mêmes délais qu’un appartement en étage lorsque le prix est cohérent avec le marché, que l’agence a un réel savoir-faire pour valoriser ces biens souvent atypiques et possède un portefeuille.
IV. L’exception : le rez-de-jardin et la surcote
Tous les rez-de-chaussée ne sont pas décotés. Un RDC donnant sur un extérieur privé est particulièrement recherché, surtout en ville.
- Le rez-de-jardin : s’il est bien exposé et que le jardin est d’une bonne taille, ce type de bien peut valoir 15 à 20 % plus cher que les autres appartements du même immeuble.
Les logements atypiques en RDC (loges de concierge, anciens ateliers) possèdent également un cachet recherché des locataires.
L’achat d’un appartement en rez-de-chaussée est une stratégie d’investissement qui peut s’avérer très profitable grâce à la décote à l’achat et à la demande locative spécifique.
